【費用と計画】居抜きとスケルトン、どちらを選ぶ？判断のチェックリスト

気に入った立地に、居抜きの物件とスケルトンの物件が両方出ている。居抜きは造作譲渡料がかかるが、厨房もカウンターも残っていて、すぐ開けられそうに見える。スケルトンは一からつくれるが、工事費がいくらになるのか見当がつかない。物件を探す段階で、よく聞く迷いです。

居抜き物件とは、前のテナントの内装や設備が残ったまま貸し出される物件のことです。スケルトン物件とは、内装や設備が撤去された状態で貸し出される物件のことです。どちらが得かは、前の店の業態、厨房の形、設備の容量と状態で決まり、一律には言えません。居抜きは「造作譲渡料と改装工事の合計」、スケルトンは「内装工事の総額」で比べます。

本稿では、テンポス川口飲食内装資材専門館（埼玉県川口市、1,254㎡）が、日本政策金融公庫とテンポスグループの開業支援サイトの情報をもとに、居抜きとスケルトンのどちらを選ぶかを決めるための確認項目を整理します。

居抜きとスケルトンは、どちらが安いのか

居抜き物件は、残っている内装や設備を使える分だけ、工事費と工期を抑えやすい物件です。テンポスグループの開業支援サイトも、居抜きで内装をほぼそのまま使う場合などは、早く、安く開業できるとしています。

ただし、居抜きの安さは、残っている設備を自分の店で使える場合に限られます。テンポスグループの開業支援サイトは、前の店と業種が違うと、電気の容量が足りない、ガスの火力が弱いといった不具合が出て、追加の工事が必要になることがあるとも示しています。居抜きには造作譲渡料もかかるため、工事費だけで比べると判断を誤ります。

居抜き物件とスケルトン物件で追加の費用が出やすい場面の違いは、「内装工事で追加費用が出やすい8つの場面」で比較しています。

出典：テンポス 飲食店開業マップ「居酒屋の内装」（2026年11月4日確認）

自分の店はどちらが向くか、判断のチェックリスト

居抜きとスケルトンのどちらが向くかは、次の6つの項目で、どちらの列に当てはまる項目が多いかで見当がつきます。1つでも「スケルトンが向く」に当てはまる場合は、その項目を直す工事費を見積もってから、居抜きの総額に足して比べます。

表の中で、居抜きの判断を大きく左右するのは、前の店の業態と、設備の容量です。業態が違うと、厨房の機器も、必要な電気やガスの量も変わり、残っている設備を使えない場合が増えるからです。

居抜きの造作譲渡料は、何を確かめて払うのか

造作譲渡料とは、居抜き物件に残っている内装や設備（造作）を、新しい借主が前の借主から買い取るときの代金のことです。テンポスグループの開業支援サイトは、造作譲渡料は造作にかかった費用や使った年数ではなく、物件の立地や集客力などで決まると示しています。

造作譲渡料が設備の価値で決まっていない以上、払う前に、何にいくら払うのかを自分で確かめる必要があります。日本政策金融公庫の「創業の手引＋」も、居抜き物件では、譲渡される造作や設備の価格の内訳と妥当性を確かめ、前のオーナーがどんな理由で店を閉めたかを確認するよう促しています。

• 譲渡される物の一覧：厨房機器、空調、照明、建具、椅子やテーブルなど、譲渡の対象を品目ごとに書き出してもらいます。
• 持ち主：残っている設備の中に、リース会社の持ち物（リース品）が含まれていないかを確かめます。リース品は前の借主の物ではないため、造作譲渡料を払っても自分の物にはなりません。
• 貸主の承諾：貸主が、居抜きのままで次の借主に貸すことを認めているか、退去のときにスケルトンに戻す条件が付いていないかを確かめます。
• 閉店の理由：前の店が閉めた理由が立地にある場合は、同じ場所で同じような店を開くと、同じ理由でつまずく可能性があります。

出典：日本政策金融公庫「創業の手引＋」（令和7年9月）、テンポス 飲食店開業マップ「居酒屋の内装」（2026年11月4日確認）

残っている設備の状態は、どう確かめるのか

残っている設備があと何年使えるかは、見た目では判断できません。外から見てきれいでも、内部の部品が傷んでいたり、長く止めていたために動かなくなっていたりすることがあるからです。

• 製造年を見る：空調、冷蔵庫、給湯器などの本体に付いている銘板（製造会社や型式、製造年が書かれた札）で、いつ作られた機器かを確かめます。
• 実際に動かす：契約の前に、専門の業者に立ち会ってもらい、電源やガスを入れて動かしてもらいます。
• 点検と修理の記録を見る：前の借主が持っている点検や修理の記録があれば、見せてもらいます。
• 不具合のときの負担を決める：引き渡しのあとに不具合が見つかったとき、修理の費用を誰が負担するかを、契約書に書いておきます。

製造年が古い設備は、すぐには壊れなくても、開業後の早い時期に買い替えが必要になることがあります。買い替えの費用を見込んだうえで、その設備に造作譲渡料を払う価値があるかを判断してください。

迷ったときは、何を並べて比べればいいのか

居抜きとスケルトンで迷ったときは、それぞれの開業までにかかるお金を、同じ項目で並べて比べます。居抜きは工事費が安く見えても、造作譲渡料や容量を上げる工事を足すと、スケルトンとの差が小さくなることがあるからです。

工事の見積もりでは、坪単価だけで比べず、見積もりに入っている工事の範囲をそろえることが前提になります。坪単価の目安と見積もりの見方は、「内装工事の坪単価の相場は？」で解説しています。

まず、気になっている物件を、チェックリストに当てはめてみてください。「スケルトンが向く」に当てはまった項目について、直す工事の見積もりを取れば、居抜きとスケルトンを同じ物差しで比べられます。

当店で、居抜きとスケルトンのどちらでもできること

テンポス川口飲食内装資材専門館は、中古の資材で仕入れを抑え、できる工程はDIYで進め、資格が必要な工程だけを職人に頼む開業を手伝う店です。居抜きでもスケルトンでも、内装の仕上げと客席の什器は、中古の資材で費用を抑えられます。

• 居抜きで足りない物を足す：椅子、テーブル、照明、建具など、残っている物に合わせて足りない資材を、1,254㎡の売り場で実物を見て選べます。売り場に並ぶのは、自社工場で点検、清掃、補修した資材です。
• 居抜きで使わない物を売る：残っている建具や家具、照明で、自分の店で使わない物は、買取の相談ができます。売る前に、造作譲渡の契約で、その物が自分の物になっているかを確かめておきます。
• スケルトンを一からつくる：工事の工程に合わせて、決めた資材を取り置けます。4tトラックまで来店して積み込めるほか、店舗から全国へ配送もできます（大きさやお届け先によっては相談）。
• 必要な工程だけ職人に頼む：電気、ガス、給排水など、資格が必要な工程だけ職人を紹介します（依頼者の紹介手数料は0円、見積もりは無料、契約と支払いは職人と直接）。

テンポス川口飲食内装資材専門館
埼玉県川口市坂下町3-32-24／営業時間 10:00〜19:00、年中無休（年末年始を除く）
電話 048-285-2027／駐車場あり（トラックは4tまで来店、積み込み可）／お支払い：現金、カード、PayPay

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よくある質問（居抜きとスケルトン）

営業許可の事業譲渡の出典：文京区「営業許可・届出の事業譲渡について」（2026年11月4日確認）