居抜き物件の売却・転貸で損をしない方法

居抜き物件の売却・転貸で損をしない方法

飲食店を閉める際、内装や厨房設備をそのまま残した「居抜き」として次のテナントに引き継ぐことで、造作工事費を一部回収できます。これを「居抜き売却」または「造作譲渡」といいます。うまく活用すれば閉店時のコストを大幅に削減できます。本記事では居抜き物件の売却・転貸の方法と注意点を解説します。

居抜き売却・造作譲渡の仕組み

居抜き売却とは、飲食店が閉店する際に内装・厨房機器・什器備品などをセットにして次のテナント候補者に有償で譲渡することです。買い取った次のテナントは同じ物件をそのまま（または一部改修して）利用できるため、開業コストを大幅に節約できます。双方にメリットがあることから、飲食業界では一般的な慣行になっています。

造作譲渡金額は内装の状態・厨房機器の年式・立地条件によって異なりますが、相場は50万〜500万円程度（物件・設備の規模による）です。新しい業者に依頼した場合の内装費と厨房機器費の合計から見れば、次のテナントにとって大きな節約になります。造作譲渡の際は「造作譲渡契約書」を作成し、譲渡する対象物・金額・条件を明確に記載しましょう。

居抜き売却を成功させるための準備

居抜き売却を有利に進めるための準備として、
①早めの情報発信：
閉店決定と同時に、居抜き物件を探している業者・個人に情報を流す。飲食店専門の居抜き物件サイトへの掲載や、テンポスのような業界に詳しい専門業者への相談が有効です。
②清掃・整備の徹底：
見学希望者が来た際に好印象を与えるよう、厨房内・客席の清掃を徹底する。機器が正常に動作することを確認し、必要な修理は事前に対応する。
③設備リストの作成：
譲渡対象となる機器・備品の一覧（メーカー・型番・製造年・状態）を作成し、問い合わせに即座に対応できるよう準備する。

賃貸借契約上の注意点

居抜き売却・転貸を行う場合、賃貸借契約上の制約に注意が必要です。多くの賃貸借契約では「原状回復義務」が定められており、退去時に入居前の状態に戻すことが求められます。居抜き売却を行うには、まず物件オーナー（大家）に造作譲渡・転貸の許可を取ることが必須です。オーナーの同意なく進めると契約違反になる可能性があります。

また、次のテナントへの名義変更（契約者の変更）が必要な場合はオーナーとの新たな契約手続きが発生します。専門の仲介業者を通じることでスムーズに手続きを進められることが多いため、居抜き売却を検討したら早めに専門業者に相談しましょう。

まとめ

居抜き売却は適切に進めれば閉店コストを大幅に抑えられる有効な手段です。早期行動・物件オーナーとの良好な関係・専門業者の活用が成功の鍵です。テンポスでは居抜き物件の売却支援から次のテナント候補の紹介まで、出口戦略をトータルでサポートしています。