- 居抜き売却とスケルトン渡しの違い
- 閉店前に知っておくべき居抜き売却の5ステップ
- よくある失敗と、損をしないための注意点
- 居抜き売却とは？スケルトン渡しとの違い
- 居抜き売却の5ステップ
- 各ステップの進め方と期間
- よくある失敗と注意点
- よくある質問
飲食店を閉めると決めたとき、内装や厨房設備をそのまま次のテナントへ引き継ぐ「居抜き売却」を選べば、原状回復費を抑えながら造作譲渡料を受け取れます。しかし、何から手をつければいいか分からず、結局ぎりぎりまで動けずに損をしてしまう方も少なくありません。本記事では、閉店前に知っておくべき居抜き売却の5つのステップを、順を追って分かりやすく解説します。流れを把握しておけば、落ち着いて有利に売却を進められます。
1. 居抜き売却とは？スケルトン渡しとの違い
居抜き売却とは、店舗の内装・厨房設備・什器などをそのまま次のテナントに引き継ぐ方法です。一方、スケルトン渡し（原状回復）は、すべてを撤去して借りた当初の更地状態に戻して返却することを指します。両者の違いは、費用と手間の面で非常に大きくなります。
| 項目 | 居抜き売却 | スケルトン渡し |
|---|---|---|
| 内装・設備 | 次のテナントへ譲渡 | すべて撤去 |
| 費用 | 原則不要（収入になる） | 原状回復費が必要 |
| 受け取れるお金 | 造作譲渡料 | なし |
スケルトン渡しは坪あたり3〜10万円の費用がかかるのが一般的で、設備が良好なら居抜き売却のほうが圧倒的に有利です。
2. 居抜き売却の5ステップ
居抜き売却は、次の5つのステップで進みます。全体の流れを最初に把握しておきましょう。
- 貸主（大家・管理会社）へ相談・確認
- 売却仲介業者に相談・査定依頼
- 物件情報の公開・買い手募集
- 条件交渉・造作譲渡契約の締結
- 設備の引き継ぎ・引き渡し
3. 各ステップの進め方と期間
ステップ1：貸主への相談・確認
まず最初に、賃貸借契約で居抜き譲渡が認められているかを確認します。契約書に「原状回復義務」と書かれていても、貸主の合意があれば居抜き渡しに変更できる場合があります。ここを最初に押さえておかないと、後の手続きがすべて無駄になりかねません。
ステップ2：仲介業者への相談・査定
飲食専門の仲介業者に相談し、設備と物件の査定を受けます。専門業者なら厨房機器の価値を正しく評価でき、適正な造作譲渡料の目安が分かります。複数社に相談すると相場観がつかめます。
ステップ3：物件情報の公開・買い手募集
査定額をもとに、物件情報を公開して買い手を募集します。買い手探しには通常1〜2ヶ月かかるため、退去期限から逆算して早めに始めることが重要です。
ステップ4：条件交渉・契約締結
買い手が見つかったら、造作譲渡料・引き渡し時期・譲渡対象の設備範囲を交渉し、造作譲渡契約を結びます。契約書には譲渡する設備のリストを明記しておきましょう。
ステップ5：設備の引き継ぎ・引き渡し
設備の動作確認を行い、鍵と設備を買い手へ引き継ぎます。同時に貸主との賃貸借契約の名義変更（または解約・新規契約）の手続きを進めます。全体で1〜3ヶ月が目安です。
テンポスは厨房機器の買取と居抜き物件のマッチングを一括でサポート。買い手が見つからない場合でも、設備だけを買い取ることで損失を抑えられます。
4. よくある失敗と注意点
- 動き出しが遅い：退去直前では買い手探しの時間が足りず、スケルトン渡しに追い込まれます。3ヶ月以上前から動きましょう。
- 貸主の確認を後回しにする：居抜き不可の契約だと、すべての準備が無駄になります。最初に確認を。
- 設備リストを曖昧にする：何を譲渡するかが不明確だと、引き渡し時にトラブルになります。契約書に明記しましょう。
- 一般の不動産会社だけに任せる：飲食設備の価値を評価できず、安く売ってしまうことがあります。
5. よくある質問
Q. 営業しながら売却活動はできますか？
A. 可能です。営業中のほうが設備の稼働状態や客入りを買い手に示せるため、評価が高くなる傾向があります。
Q. 居抜き売却にどれくらい時間がかかりますか？
A. 買い手探しから引き渡しまで、おおむね1〜3ヶ月が目安です。余裕を持って準備を始めましょう。
居抜き売却を成功させる3つのコツ
コツ①：設備をきれいに保つ
買い手は実際に設備を見て購入を判断します。油汚れや水垢を落とし、冷蔵庫やコンロを清潔に保っておくだけで、第一印象が大きく変わり、評価額にも反映されます。営業終了後すぐに清掃しておくのがおすすめです。
コツ②：早めに複数の業者へ相談する
1社だけの査定では、その金額が適正か判断できません。複数の飲食専門業者に相談すれば、相場観がつかめ、より良い条件を引き出せます。買い手探しのネットワークの広さも業者選びの重要なポイントです。
コツ③：必要書類を準備しておく
賃貸借契約書、設備リスト、店舗の図面、設備の保証書などを事前に揃えておくと、査定や契約がスムーズに進みます。買い手も安心して購入を検討でき、成約までの期間を短縮できます。
これら3つを意識するだけで、同じ店舗でも受け取れる造作譲渡料は大きく変わります。「閉店だから」と投げやりにならず、最後まで丁寧に進めることが、損をしない居抜き売却の秘訣です。
造作譲渡料の相場も知っておこう
居抜き売却で受け取れる造作譲渡料は、店舗の規模・立地・設備の状態によって変わります。おおよその目安を知っておくと、査定額が妥当かどうかを判断できます。
| 店舗規模 | 造作譲渡料の目安 |
|---|---|
| 10坪程度の小型店 | 50万〜150万円 |
| 15〜20坪の中型店 | 150万〜400万円 |
| 30坪以上の大型店 | 400万〜1,000万円 |
同じ規模でも、設備が新しく稼働状態が良ければ高く評価されます。提示された金額がこの目安と大きくかけ離れている場合は、内訳を確認し、専門家の意見を求めましょう。
Q. 設備の一部が故障していても売却できますか？
A. 可能です。ただし故障箇所は査定額に影響します。修理してから売るか、現状のまま価格に反映させるかは、専門業者と相談して決めるとよいでしょう。正直に伝えることで、引き渡し後のトラブルも防げます。
Q. 売却を従業員に知られたくありません。
A. テンポスでは水面下での非公開相談に対応しています。情報が漏れないよう配慮しながら売却活動を進められますので、安心してご相談ください。