- スケルトン戻し（原状回復）にかかる費用の相場
- 居抜き売却でその費用をゼロにできる仕組み
- 居抜き売却が難しいケースと、その場合の対処法
- スケルトン戻しにかかる費用の相場
- 居抜き売却でコストをゼロにする仕組み
- 居抜き売却が難しいケース
- 難しい場合の対処法
- 閉店コストを抑える進め方
- よくある質問
飲食店を閉店するとき、多くのオーナーを悩ませるのが「スケルトン戻し（原状回復）費用」です。借りた当初の状態に戻すための工事費は、店舗の規模によっては数百万円にのぼり、閉店時の大きな負担になります。しかし、居抜き売却を選べば、このスケルトン戻し費用をゼロにできるどころか、造作譲渡料という収入さえ得られる可能性があります。本記事では、その仕組みと注意点を詳しく解説します。
1. スケルトン戻しにかかる費用の相場
スケルトン戻しとは、内装・厨房設備・什器をすべて撤去し、コンクリート躯体がむき出しの状態（スケルトン）に戻すことです。費用は坪あたり3〜10万円が一般的で、立地や設備の量によって変動します。
| 店舗規模 | スケルトン戻し費用の目安 |
|---|---|
| 10坪程度 | 30万〜100万円 |
| 15〜20坪 | 60万〜200万円 |
| 30坪以上 | 150万〜500万円 |
都心部や、特殊な設備が多い店舗では、さらに高額になることもあります。閉店を決めたとき、この費用が重くのしかかり、資金繰りを圧迫するケースは少なくありません。
2. 居抜き売却でコストをゼロにする仕組み
居抜き売却では、内装と設備をそのまま次のテナントへ引き継ぐため、撤去工事が不要になります。これにより、スケルトン戻し費用が発生しません。さらに、設備や内装の価値に応じて造作譲渡料を受け取れるため、閉店をプラスで終えられる可能性があります。
① 解体工事費用が不要になる
撤去・解体の工事が発生しないため、数十万〜数百万円の費用がまるごと不要になります。これが居抜き売却の最大のメリットです。
② 厨房設備の処分費用もゼロに
大型の厨房機器は処分にも費用がかかりますが、居抜きなら次のテナントへ譲渡するため処分費が不要です。設備が良好なら、むしろ収入になります。
③ 造作譲渡金を受け取れる可能性
設備や内装の状態が良ければ、買い手から造作譲渡料を受け取れます。立地や設備によっては数百万円になることもあり、閉店費用を上回る収入になるケースもあります。
テンポスは厨房機器の買取を年間20万件以上手がけています。居抜き売却が成立しない場合でも、設備だけを買い取ることで、処分費を抑えながら現金化できます。
3. 居抜き売却が難しいケース
貸主が居抜き渡しを認めない場合
賃貸借契約で原状回復が義務付けられ、貸主が居抜き渡しに同意しない場合は、居抜き売却ができません。ただし、貸主にとっても次のテナントがすぐ決まるメリットがあるため、交渉の余地はあります。
内装が著しく老朽化している場合
設備が古く、内装の傷みが激しい物件は、買い手がつきにくくなります。この場合でも、設備単体の買取や、一部だけの譲渡で費用を抑えられることがあります。
4. 難しい場合の対処法
- 貸主と交渉する：次のテナントが早く決まる利点を伝え、居抜き渡しの同意を得る
- 設備だけ買い取ってもらう：物件は原状回復しつつ、設備は売却して処分費を抑える
- 専門業者に相談する：交渉や買い手探しを任せ、最も損の少ない方法を見つける
5. 閉店コストを抑える進め方
閉店費用を最小限に抑えるには、早めの行動が何より重要です。退去期限の3ヶ月以上前に専門業者へ相談し、居抜き売却の可能性を探りましょう。買い手探しの時間を確保できれば、スケルトン戻しを回避できる確率が高まります。逆に、ぎりぎりまで動かないと、選択肢がスケルトン戻ししか残らず、費用を払うしかなくなります。
6. よくある質問
Q. 契約書に原状回復義務があっても居抜きにできますか？
A. 貸主の合意があれば可能な場合があります。まずは交渉の余地がないか専門業者に相談しましょう。
Q. 居抜き売却とスケルトン戻し、どちらが得か分かりません。
A. 設備の状態が良く立地も悪くなければ、居抜き売却のほうが有利なことが大半です。無料査定で具体的な金額を確認しましょう。
専門家に相談するメリット
スケルトン戻しを回避し、できるだけ得に閉店するには、飲食専門の業者に相談するのが近道です。専門家は設備や内装の価値を正確に評価でき、貸主との交渉や買い手探しのノウハウも持っています。次のようなメリットがあります。
- 適正な造作譲渡料が分かる：設備・内装・立地を総合評価し、相場に基づいた金額を提示してもらえます。
- 貸主との交渉を任せられる：居抜き渡しの同意を得る交渉を、経験豊富な業者が代行します。
- 買い手探しのネットワークがある：自力では難しい買い手探しを、専門のルートで進めてもらえます。
- 設備買取の選択肢もある：居抜きが成立しなくても、設備だけを買い取って現金化できます。
「相談は無料」という業者も多いので、閉店を考え始めた段階で、まずは話を聞いてみることをおすすめします。情報を得るだけでも、後悔のない判断につながります。
閉店スケジュールの目安
余裕を持って居抜き売却を進めるための、おおまかなスケジュールです。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 3〜4ヶ月前 | 賃貸借契約を確認し、専門業者へ査定相談 |
| 2〜3ヶ月前 | 貸主へ居抜き渡しの相談、買い手募集を開始 |
| 1〜2ヶ月前 | 条件交渉・造作譲渡契約の締結 |
| 閉店時 | 設備の引き渡し、賃貸借契約の名義変更や解約 |
この流れを意識して早めに動けば、スケルトン戻しに追い込まれるリスクを大幅に減らせます。
居抜き売却で得をした事例
大阪市内で15坪のカフェを営んでいたBさんは、閉店にあたりスケルトン戻しの見積もりを取ったところ、約120万円という結果でした。資金的に厳しく頭を抱えていましたが、飲食専門業者に相談したところ、内装と設備の状態が良かったため、造作譲渡料150万円で買い手が見つかりました。結果として、120万円の出費を避けたうえに150万円の収入を得て、合計270万円もの差を生み出すことができたのです。「閉店＝お金がかかる」という思い込みを捨て、まず相談したことが、この結果につながりました。同じように悩んでいる方は、決断する前に一度、専門家へ相談してみてください。