- 居抜き売却で実際にいくら受け取れるのか、相場の目安
- 造作譲渡料を左右する5つの要素と、評価を上げるコツ
- 「閉店費用ゼロ」どころかプラスで手放すための具体的な進め方
- 居抜き売却とスケルトン返却の違い
- 居抜き売却でいくらもらえる？相場の実態
- 造作譲渡料を決める5つの要素
- 少しでも高く売るための準備
- 売却の流れと期間の目安
- よくある質問
「店を閉めることになったが、内装や厨房設備をそのまま手放したら、いくらになるのだろう？」——飲食店オーナーが閉店を考えたとき、最初に気になるのがこの点です。結論から言えば、居抜き売却を選べば、閉店費用をかけるどころか「造作譲渡料」という形でまとまったお金を受け取れる可能性があります。逆に、知らずにスケルトン返却を選ぶと、数百万円の持ち出しになることも少なくありません。本記事では相場の実態と、損をしないためのポイントを、現場の事例を交えて解説します。
1. 居抜き売却とスケルトン返却の違い
飲食店の退去方法は大きく2つに分かれます。仕組みを理解しておくと、なぜ金額に大きな差が生まれるのかが一目で分かります。
| 項目 | 居抜き売却 | スケルトン返却 |
|---|---|---|
| 内装・設備 | 次のテナントへそのまま譲渡 | すべて撤去し更地（スケルトン）に戻す |
| 費用 | 原則ゼロ（むしろ収入になる） | 解体・原状回復で数百万円 |
| 受け取れるお金 | 造作譲渡料 | なし |
| 退去までの期間 | 買い手が決まれば比較的早い | 工事期間が別途必要 |
スケルトン返却は、坪あたり3〜10万円の原状回復費がかかるのが一般的です。20坪の店舗なら60万〜200万円の持ち出しになります。一方、居抜き売却ならこの費用が不要になるうえ、造作譲渡料が手に入ります。同じ閉店でも、選ぶ方法によって「数百万円のマイナス」と「数百万円のプラス」という正反対の結果になり得るのです。
2. 居抜き売却でいくらもらえる？相場の実態
造作譲渡料の相場は、立地や設備の状態によって大きく変動しますが、おおよそ50万円〜500万円がボリュームゾーンです。人気エリアで設備が新しい物件なら、1,000万円を超えるケースもあります。
| 店舗の状況 | 造作譲渡料の目安 |
|---|---|
| 郊外・設備が古い小型店 | 0〜50万円 |
| 標準的な立地・状態の中型店 | 100万〜300万円 |
| 好立地・設備が新しい店 | 300万〜800万円 |
| 駅前一等地・高グレード内装 | 800万円〜 |
重要なのは、同じ店でも売り方次第で金額が大きく変わるという点です。買い手が見つからずに時間切れとなれば、結局スケルトン返却に追い込まれ、費用が発生してしまいます。早めに動き、適切な価格を設定して買い手を見つけることが、受け取れる金額を最大化する鍵になります。
3. 造作譲渡料を決める5つの要素
① 立地・アクセス
駅からの距離や人通り、視認性は買い手の関心を最も左右します。集客が見込める立地ほど、譲渡料は高くなります。逆に、どれだけ設備が良くても集客が難しい立地では、買い手探しに時間がかかります。
② 厨房設備の状態と年数
製氷機・冷蔵庫・コンロ・フライヤーなどの主要設備が新しく、正常に稼働するほど評価は上がります。購入時期やメンテナンス記録が残っていると、買い手も安心して引き継げます。
③ 内装の状態
清潔感があり、汎用性の高い内装は次のテナントが使い回しやすく、評価が高まります。過度に個性的なデザインや特殊なレイアウトは、改装費がかかるため敬遠される場合があります。
④ 業態の汎用性
カフェや居酒屋など、幅広い業態に転用しやすいレイアウトは買い手が付きやすく、結果的に高値が付きます。専門性が高すぎる設備（製麺機専用スペースなど）は買い手が限定されます。
⑤ 残りの賃貸借契約期間
契約期間に余裕があるほど、買い手は腰を据えて営業できるため評価が上がります。更新時期が近い物件は、貸主との再契約条件も確認しておきましょう。
4. 少しでも高く売るための準備
- 設備を清掃・整備しておく：油汚れを落とし、稼働確認をしておくだけで第一印象が大きく変わります。冷蔵庫内部やコンロ周りは特に念入りに。
- 早めに動き出す：閉店直前に焦って売ると足元を見られます。3ヶ月以上前から準備を始め、買い手を探す時間を確保しましょう。
- 専門業者に査定を依頼する：飲食専門の業者なら適正価格を把握でき、買い手探しもスムーズです。複数の見積もりを取ると相場観がつかめます。
- 必要書類を揃えておく：設備リスト、賃貸借契約書、図面などを準備しておくと、交渉がスピーディーに進みます。
テンポスは厨房設備の買取を年間20万件以上手がけています。居抜き売却と組み合わせれば、物件売却と設備買取を一度の相談で完結でき、手間も時間も最小限に抑えられます。買い手が見つからない場合でも、設備だけを買い取ることで損失を抑えられます。
5. 売却の流れと期間の目安
居抜き売却は、おおむね次のステップで進みます。全体で1〜3ヶ月が目安です。
- 貸主への確認：居抜き譲渡が可能か、契約内容を確認します。
- 査定・相談：専門業者に設備と物件を査定してもらいます。
- 買い手募集：物件情報を公開し、候補者を探します。
- 条件交渉・契約：造作譲渡料や引き渡し時期を取り決めます。
- 引き渡し：設備の動作確認を経て、鍵と設備を引き継ぎます。
6. よくある質問
Q. 造作譲渡料には税金がかかりますか？
A. 譲渡益は原則として課税対象です。個人事業か法人かで扱いが異なるため、税理士に確認することをおすすめします。
Q. 買い手が見つからなかった場合はどうなりますか？
A. 契約満了までに見つからなければスケルトン返却が必要になります。だからこそ、早めに専門業者へ相談し、買い手探しの期間を十分に確保することが大切です。
Q. 営業しながら売却活動はできますか？
A. 可能です。むしろ営業中の店舗のほうが、設備の稼働状態や客入りを買い手に示せるため、評価が高くなる傾向があります。