- 居抜き物件の内見で必ず確認すべきポイント
- 見落とすと開業後に大損する設備・インフラのチェック項目
- 内見当日に持っていくと役立つ持ち物
- 内見前に準備すること
- 厨房・設備のチェックポイント
- インフラ（電気・ガス・水道）の確認
- 契約・費用面の確認
- 立地・周辺環境のチェック
- よくある質問
居抜き物件は初期費用を抑えて開業できる魅力的な選択肢ですが、内見での見極めを誤ると、開業後に高額な修繕費や追加工事費がかかることがあります。「設備が動かなかった」「インフラ容量が足りなかった」といった失敗は、内見でしっかりチェックすれば防げます。本記事では、居抜き物件の内見で必ず確認すべきポイントを、チェックリスト形式で網羅的に解説します。
1. 内見前に準備すること
内見を有意義にするため、事前に次のものを準備しましょう。当日になって慌てないために大切です。
- メジャー：厨房や客席の寸法を測る
- カメラ（スマホ）：気になる箇所を撮影して持ち帰る
- 譲渡設備リスト：何が譲渡されるか事前に確認
- チェックリスト：確認漏れを防ぐ
2. 厨房・設備のチェックポイント
居抜きの最大のメリットは設備が使えること。だからこそ、設備の状態確認が最重要です。
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 厨房機器の稼働 | コンロ・冷蔵庫・製氷機などが実際に動くか |
| 設備の年式 | 古すぎないか、買い替え時期が近くないか |
| 排気・換気設備 | ダクト・フードの能力、油汚れの状態 |
| 給排水・グリストラップ | 水漏れ・詰まり・排水の流れ |
| シンクの数・配置 | 保健所基準を満たしているか |
特に冷蔵庫・製氷機などの大型機器は、買い替えると数十万円かかります。実際に電源を入れて稼働確認をすることが重要です。
3. インフラ（電気・ガス・水道）の確認
インフラ容量は、後から増設すると高額な工事費がかかります。業態に十分な容量があるか必ず確認しましょう。
- 電気容量：契約アンペア・分電盤の容量が足りるか
- ガス容量：使いたい火力に対して配管容量が十分か
- 給排水：水圧・排水能力が業態に合うか
ラーメン店や中華など火力・水を多く使う業態は、インフラ容量の不足が致命的です。前テナントが軽飲食だった物件は要注意。テンポスは設備の視点から物件選びをサポートします。
4. 契約・費用面の確認
- 造作譲渡料：金額が適正か、何が含まれるか
- 賃料・保証金・礼金：初期費用の総額を把握
- 契約期間・更新条件：途中解約の条件も確認
- 原状回復の範囲：退去時に何を求められるか
5. 立地・周辺環境のチェック
- 人通り：平日・休日、昼・夜で通行量を確認
- 競合店：周辺に同業態が密集していないか
- 視認性：通行人から店が見えやすいか
- 客層：想定するターゲットと合っているか
6. よくある質問
Q. 内見は何回くらいするべきですか？
A. 最低2回をおすすめします。1回目で全体を確認し、2回目は曜日・時間帯を変えて人通りや周辺環境を見ると、より正確に判断できます。
Q. 設備の状態を自分で判断できるか不安です。
A. 飲食専門の業者に同行してもらうと安心です。設備の価値や寿命をプロの目で判断してもらえます。テンポスでは内見のサポートも行っています。
内見で見落としやすい盲点
初めての内見では、ついつい見た目の印象に引っ張られがちです。しかし、本当に確認すべきは「目に見えにくい部分」です。次のような盲点に注意しましょう。
| 盲点 | 確認すべき理由 |
|---|---|
| 前テナントの匂い | 強い匂いは消臭に費用と時間がかかる |
| 排気ダクトの内部 | 油汚れがひどいと清掃・交換費が発生 |
| 設備の保証・修理履歴 | 故障時の対応がわかる |
| 近隣との関係 | 騒音・匂いのクレーム履歴がないか |
| 共用部分の状態 | ビルの管理状況がわかる |
これらは内見時に意識して確認しないと見落としがちです。気になる点は遠慮せず、仲介業者や貸主に質問しましょう。
内見時に聞いておくべき質問例
内見では、その場でしか聞けない情報を引き出すことが大切です。次のような質問を準備しておきましょう。
- 「前のテナントはなぜ退去したのですか？」
- 「譲渡される設備に故障や不具合はありますか？」
- 「インフラ（電気・ガス・水道）の容量はどのくらいですか？」
- 「原状回復はどこまで求められますか？」
- 「近隣からのクレームはありましたか？」
退去理由は特に重要な情報です。立地や経営環境に問題があった場合、同じ失敗を繰り返すリスクがあるため、しっかり確認しましょう。
居抜き内見でよくある失敗例
失敗①：設備の動作確認をしなかった
「見た目がきれいだから大丈夫」と動作確認を省いた結果、開業後に冷蔵庫が故障。買い替えに数十万円かかったケースです。必ず電源を入れて確認しましょう。
失敗②：インフラ容量を確認しなかった
軽飲食の居抜きを重飲食に転用しようとして、ガス・電気の容量不足が発覚。増設工事で100万円以上の追加費用が発生した例です。
失敗③：人通りを一度しか見なかった
平日の昼に内見して「良い立地」と判断したが、想定していた夜の時間帯は人通りが少なく、開業後に客足が伸びなかったケースです。
失敗④：原状回復の範囲を確認しなかった
契約時に原状回復の範囲を確認せず、退去時に高額な費用を請求された例です。契約前に必ず確認しましょう。
これらの失敗は、いずれも内見と契約前の確認で防げるものばかりです。チェックリストを使い、一つひとつ丁寧に確認することが、後悔しない物件選びにつながります。
専門家の同行で内見の精度が上がる
居抜き物件の内見は、確認すべき項目が多く、専門知識が必要な場面も少なくありません。特に厨房設備の価値や寿命、インフラ容量の判断は、素人には難しいものです。そこで頼りになるのが、飲食専門の業者の同行です。プロの目で設備の状態を見てもらえば、「この冷蔵庫はあと何年もつか」「この造作譲渡料は妥当か」といった判断を的確にしてもらえます。また、契約条件の交渉や、退去理由など聞きにくい情報の確認も任せられます。一人で抱え込まず、専門家のサポートを受けることで、内見の精度が格段に上がり、失敗のリスクを大きく減らせます。テンポスでは、居抜き物件の紹介から内見の同行、設備の査定まで、無料でサポートしています。初めての物件選びで不安な方も、安心してご相談ください。
Q. 内見の同行は無料ですか？
A. テンポスでは内見のサポートも無料で承っています。設備の状態やインフラ容量など、専門的な視点でアドバイスいたしますので、お気軽にご利用ください。